Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów

Numer projektuUD358
Tytuł

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym POPRZEDNI TYTUŁ: Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Rodzaj dokumentuprojekty ustaw
Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie

Analiza doświadczeń zgromadzonych w okresie ponad sześcioletniego obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst. jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1468) zwanej dalej: „u.o.p.n,”, w tym m.in. w trakcie przeprowadzonego przeglądu[1], ujawniła potrzebę wprowadzenia zmian w zakresie niektórych z przyjętych w niej rozwiązań, ewentualnie stosownego ich doprecyzowania. Praktyczne i prawne problemy w stosowaniu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mogą stanowić przeszkodę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, która stanowi cel wprowadzenia przedmiotowej regulacji.
Do ustalonych w wyniku oceny funkcjonowania ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego celów, jakie powinna realizować zmieniona regulacja, należą:
- poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
- poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego
- wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.
Optymalizacja obecnie obowiązujących rozwiązań powinna zapewnić nabywcy bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem, w tym również eliminację ryzyka utraty środków finansowych w przypadku upadłości dewelopera.
Zapewnienie większej skuteczności ochrony nabywcy ma istotne znaczenie nie tylko dla samego  nabywcy, ale również dla pewności obrotu prawnego. Skutkiem wzrost poziomu ochrony nabywcy jest bowiem zwiększenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, które z kolei ma wpływ na konkurencyjność gospodarki. Niski poziom bezpieczeństwa prawnego rodzi niepewność wśród potencjalnych kontrahentów, a tym samym wpływa hamująco na liczbę zawieranych transakcji na rynku. Jednocześnie stanowi barierę wejścia na rynek, czego skutkiem jest ograniczony wybór ewentualnego kontrahenta oraz wysokie koszty transakcji (brak konkurencji cenowej).
Ponadto przejrzystość i precyzja przepisów prawnych, nawet tych nakładających określone obowiązki, wpływa na zwiększenie poziomu ich akceptacji społecznej.

 

[1] 10 października 2014 r. Sejm RP przyjął stanowiącą efekt tego przeglądu Informację Rady Ministrów dla Sejmu o skutkach obowiązywania ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) wraz z propozycjami zmian. Sejm VII Kadencji, druk sejmowy nr 2454
http://orka.sejm.gov.pl/Druki7ka.nsf/0/C7076B19DA40D2A7C1257CEE002E19BE/%24File/2454.pdf

 

 

Istota rozwiązań ujętych w projekcie

Kluczową zmianą w stosunku do obowiązującej u.o.p.n. jest modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez zastąpienie dotychczas obowiązującego zabezpieczenia w postaci otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (OMRP) oferowanego łącznie z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo gwarancji bankowej nowym sposobem zabezpieczenia jakim będzie objęcie środków wpłacanych na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej „DFG”). Zgodnie z propozycją - możliwymi dostępnymi dla dewelopera środkami ochrony wpłat nabywcy będą, według wyboru dewelopera otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP). Jednocześnie, bez względu na wybrany rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na DFG. Zasady odprowadzania składek oraz funkcjonowania DFG są określone są w przepisach projektu ustawy. Intencją projektodawcy jest zapewnienie komplementarnego systemu ochrony środków nabywcy. Co oznacza, że koniecznym jest wprowadzenie zestawu instrumentów wzajemnie ze sobą połączonych i uzupełniających się. Środki finansowe nabywców powinny być chronione na takim samym poziomie bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj MRP. DFG stanowi jeden z istotnych elementów zapewniających  skuteczność takiego systemu. Odpowiedzialność DFG będzie obejmowała przypadki upadłości dewelopera lub banku prowadzącego MRP lub sytuacje odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej.
Należy wyjaśnić, że pomimo kilkuletniego funkcjonowania przepisów u.o.p.n. instrumenty w postaci gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej, o których mowa w art. 15 u.o.p.n. i stanowiące dodatkowe zabezpieczenie OMRP, nie były w praktyce wykorzystywane. W praktyce na rynku funkcjonują wyłącznie OMRP oferowane bez dodatkowych zabezpieczeń - stanowiące znaczącą większość oraz ZMRP.
Ponadto proponowane zmiany obejmują doprecyzowanie i rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy, który nie może budzić wątpliwości i musi zostać określony w sposób precyzyjny. Celem tej zmiany jest przede wszystkim usunięcie istniejących obecnie  w praktyce wątpliwości interpretacyjnych, a tym samym objęcie regulacją wszystkich przypadków zawierania przez dewelopera z nabywcą umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę.
Projekt wprowadza też zmiany i uzupełnienia w obszarach związanych m.in. z: prowadzeniem przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawnieniami kontrolnymi banku, umową deweloperską, umową rezerwacyjną, prospektem informacyjnym, procedurą odbioru, prawami i obowiązkami stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz sankcji za brak środków ochrony.
Zamierzonym efektem opisanej interwencji legislacyjnej będzie poprawa skuteczności i efektywności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz wzrost poziomu akceptacji ustawy po stronie przedsiębiorców.

Organ odpowiedzialny za opracowanie projektuPrezes UOKiK MIiR, MF, MS
Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektuMarek Niechciał Prezes UOKiK
Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RMPrezes UOKiK
Planowany termin przyjęcia projektu przez RMIII/IV kwartał 2019 r.
Informacja o rezygnacji z prac nad projektem (z podaniem przyczyny)-

Opcje strony

Data modyfikacji : 07.10.2019
do góry