Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów

Numer projektuUD90
Tytuł

Projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw

Rodzaj dokumentuprojekty ustaw
Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie

Projekt został przygotowany jako element pakietu działań mieszkaniowych, które z jednej strony maja wpłynąć na realizację celów zawartych w Narodowym Programie Mieszkaniowych związanych z poprawą dostępności mieszkań dla osób i rodzin o niskich i przeciętnych dochodach, z drugiej zaś strony mają złagodzić niekorzystny wpływ na rynek mieszkaniowych ograniczeń administracyjnych wprowadzonych w związku z walką z epidemią COVID-19. Projekt ustawy zawiera instrumenty mające  na celu podtrzymanie funkcjonowania zarówno rynku najmu, jak i pierwotnego rynku mieszkaniowego. Dodatkowo, wsparcie będzie kierowane również do segmentu budowy nowych domów jednorodzinnych.

1. Rynek najmu, funkcjonowanie społecznych agencji najmu
Sektor mieszkań na wynajem rozwijał się dynamicznie w ostatnich latach dzięki wzrostowi popytu na tego typu mieszkania oraz wzrostowi stawek czynszów. W polskich warunkach mieszkania na wynajem są oferowane głównie przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które dochody z najmu mieszkania (często np. odziedziczonego lub darowanego przez członków rodziny) traktują jako dodatkowe źródło dochodów. W ostatnich latach rynek ten ulega jednak przeobrażeniu. Z jednej strony pojawili się inwestorzy instytucjonalni, inwestujący w całe budynki wielorodzinne i wynajmujące znajdujące się w nich mieszkania jako źródło uzyskania przychodu. Rolę podmiotu inicjującego działania w tym zakresie odegrała spółka BGK Nieruchomości S.A., która następnie przekształciła się w spółkę PFR Nieruchomości S.A. Z drugiej strony pojawili się indywidualni inwestorzy wyspecjalizowani w inwestycjach mieszkaniowych, traktujący je jako alternatywa inwestycyjna, szczególnie atrakcyjna w sytuacji niskich stóp procentowych. Zyskiem z inwestycji mogą być dochody z najmu oraz wzrost wartości nabytego mieszkania. W kontekście rynku najmu warto zauważyć, że obok najmu długoterminowego (najczęściej umowy zawierane na okres roku akademickiego), pojawił się dynamicznie rosnący najem krótkoterminowy, nastawiony na obsługę rynku turystycznego. Według analiz Narodowego Banku Polskiego, na największych rynkach mieszkaniowych ok. 60-70% mieszkań kupowanych jest za gotówkę, z domniemanym motywem inwestycyjnym.
Rynek najmu już w pierwszych tygodniach epidemii został bardzo dotknięty jej skutkami i wprowadzanymi ograniczeniami administracyjnymi w obu głównych segmentach:
1) zmniejszenie popytu na najem długoterminowy, ze względu na zamknięcie wyższych uczelni oraz działalności gospodarczych, będących tradycyjnym miejscem zatrudnienia studentów i młodych osób wynajmujących mieszkania w większych miastach (część osób zakończyła najem i wróciła do rodzinnych domów), ponadto do spadku popytu na mieszkania na wynajem przyczynił się wyjazd części pracowników cudzoziemskich (głównie z Ukrainy) oraz wprowadzenie kontroli granic oraz obowiązkowej kwarantanny przy wjeździe do kraju;
2) zmniejszenie popytu na najem krótkoterminowy, ze względu na zawieszenie ruchu turystycznego spowodowane regulacjami administracyjnymi dotyczącymi walki z epidemią (np. nakaz izolacji społecznej) oraz przywrócenie kontroli granicznej oraz wprowadzenie obowiązkowej kwarantanny dla osób wjeżdżających do kraju.
W niektórych krajach zachodnioeuropejskich (Belgia, Francja, Wielka Brytania) dynamicznie rozwijają się społeczne agencje najmu (SAN), które wynajmują mieszkania na rynku komercyjnym w celu ich wynajmowania lub podnajmowania osobom fizycznym o dochodach niewystarczających do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na rynku. Jest to użyteczne narzędzie szczególnie w sytuacji, kiedy na rynku najmu komercyjnego panuje nadpodaż mieszkań. SAN-y mogą je wynajmować na długi okres, w zamian za dyskonto (ok. 20%) w czynszu najmu. Dzięki temu dyskontu oraz dodatkowemu wsparciu publicznemu mogą następnie żądać od podnajemcy czynszu w wysokości nierynkowej, co wiąże ich działalność z realizacją publicznej polityki mieszkaniowej.
Model SAN był w latach 2015-2020 w Polsce popularyzowany przez fundację Habitat for Humanity, również z wykorzystaniem środków Europejskiego Funduszu Społecznego. Różne modele SAN-ów we współpracy z samorządami gminnymi realizowano m.in. w Poznaniu i w Warszawie. Powstało kilka publikacji opisujących konkretne działania SAN-ów, z których wynikały rekomendacje m.in. dla administracji rządowej i samorządowej. Najważniejszą rekomendacją było zdefiniowanie koncepcji SAN w polskim systemie prawnym, z określeniem sposobu działania SAN oraz roli SAN w prowadzeniu polityki mieszkaniowej gminy. Rekomendowano również zagwarantowanie publicznego wsparcia (finansowego, gwarancyjnego) na prowadzenie działań SAN oraz wprowadzenie możliwości ubiegania się przez podnajemców SAN o dopłaty do czynszów. W opinii ekspertów, brak definicji SAN w polskim prawie stanowi podstawowe ograniczenie dotyczące ich możliwości rozwoju oraz współpracy z gminami przy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i przeciętnych dochodach, w tym osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji dochodowej.

2. Rynek mieszkań własnościowych (pierwotny), budownictwo jednorodzinne
W przypadku sektora mieszkań na sprzedaż, notującego w 2019 r. rekordowe wyniki pod względem liczby wybudowanych mieszkań oraz cen mieszkań, skutki spowolnienia gospodarczego uwidocznią się w dłuższym okresie.
W krótkim okresie, jak wskazują pierwsze sygnały z rynku, nastąpiło załamanie popytu spowodowane głownie ograniczeniami w poruszaniu się. Wstrzymane zostały również wcześniej przygotowane transakcje, np. na skutek czasowego zawieszenia działalności kancelarii notarialnych. Ze względu na znaczny wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę oraz liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych, aktualnie w budowie znajduje się rekordowa liczba mieszkań i domów, które często są kontaktowane przez przyszłych mieszkańców na etapie rozpoczęcia inwestycji (nabywcy finansują budowę wpłacając środki na mieszkaniowe rachunki powiernicze prowadzone przez banki komercyjne). Nie ulega jednak wątpliwości, że z powodu zawieszenia części życia gospodarczego i społecznego na czas epidemii, negatywne konsekwencje tego stanu rzeczy uderzą w ciągu kilku miesięcy również w rynek mieszkaniowy. Należy tu wspomnieć o takich czynnikach wpływających na rynek jak:
1) zmniejszenie popytu mieszkaniowego spowodowane spadkiem dochodów ludności, wzrostem bezrobocia, zawieszaniem działalności gospodarczych, stosowaniem w większym zakresie elastycznych form zatrudnienia, zmniejszeniem liczby cudzoziemskich pracowników, załamaniem głównego źródła dochodów w miejscowościach turystycznych;
2) zaostrzenie polityki kredytowej banków (np. żądanie wyższego wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych, dokładne rozpatrywanie sytuacji życiowej potencjalnego kredytobiorcy pod kątem ryzyka utraty źródeł dochodów), pomimo rekordowego zmniejszenia wysokości stóp procentowych;
3) ogólna niepewność sytuacji gospodarczej wstrzymująca podejmowanie poważnych w perspektywie życiowej decyzji o nabyciu mieszkania, skutkujących często wieloletnim zadłużeniem.
Powyższe czynniki przyczynią się do ograniczenia przez nabywców zainteresowania nabywaniem mieszkań, zarówno w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jak i w celach inwestycyjnych, co wiąże się z kolei z problemami wskazanymi w punkcie dotyczącym rynku najmu.

Istota rozwiązań ujętych w projekcie

Projekt ustawy zawiera rozwiązania mające na celu złagodzenie negatywnych konsekwencji epidemii COVID-19 dla rynku mieszkaniowego. Uzupełnia inne działania rządu, ukierunkowane na rozwój sektora mieszkań  komunalnych
i społecznych oraz incydentalną pomoc najemcom mających problem z regularnym opłacaniem czynszu z powodu utraty części dochodów spowodowanych.

1. Stworzenie podstaw prawnych dla działalności społecznych agencji najmu
Ustawa przewiduje uregulowanie powstawania i działalności społecznych agencji najmu (SAN), jako pośrednika łączącego rynek mieszkań komercyjnych i najemców/podnajemców o dochodach uniemożliwiających wynajem mieszkania na takim rynku. Rozwój tej koncepcji może być szczególnie atrakcyjny w sytuacji spodziewanej nadwyżki podaży na rynku mieszkań na wynajem.
SAN-y specjalizują się w wynajmowaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletni najem z gwarancją czynszu mogą wynegocjować obniżenie stawki czynszu. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne (i nieliczne polskie), obniżka może wynieść o ok. 20%. Po wynajęciu od prywatnego właściciela mieszkania mogą zostać podnajęte przez SAN osobom, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwala na wynajem mieszkania na zasadach komercyjnych. Wiąże to SAN-y z realizacją polityki mieszkaniowej, szczególnie w skali lokalnej. Stąd zawarte w ustawie ścisłe powiazanie działalności SAN z celami mieszkaniowymi samorządów gminnych oraz umożliwienie podnajemcom spełniającym ustawowe kryteria dochodowe ubiegania się o dopłaty do czynszów.
Przedstawiony projekt, realizując cele gospodarcze dotyczące rozwijania rynku mieszkań na wynajem, realizuje również cele społeczne, zwiększając ofertę mieszkaniową dla osób o niskich i średnich dochodach oraz umożliwiając funkcjonowanie innowacyjnych form rynku mieszkaniowego, jakimi są SAN-y, tworzone przez organizacje pożytku publicznego i inne podmioty realizujące cele użyteczności publicznej.
Warto dodatkowo podkreślić, że SAN może rozszerzyć swoją działalność o usługi socjalne kierowane do osób potrzebujących wsparcia w trudnej sytuacji życiowej lub uzyskania stabilności niezbędnej do rozpoczęcia samodzielnego, dorosłego życia (wychowankowie pieczy zastępczej, młode rodziny).
Funkcjonowanie SAN wiąże się więc z szeregiem korzyści społecznych, przestrzennych i finansowych. Dzięki ich działalności następuje zwiększenie dostępności mieszkań bez konieczności ponoszenia przez władze publiczne wydatków na budowę nowych obiektów (wskutek użytkowania mieszkań istniejących), co przekłada się na lepsze wykorzystanie istniejącej infrastruktury technicznej i społecznej, a także przeciwdziała zjawisku gettoizacji poprzez rozproszenie najemców o różnych możliwościach i różnym statusie w istniejącej zabudowie. Wskutek zawierania wieloletnich umów z właścicielami mieszkań zwiększa się ponadto bezpieczeństwo i stabilność najmu, rozszerza się tym samym oferta mieszkaniowa dla osób o niskich i średnich dochodach, dla których zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych stanowiłoby nadmierne obciążenie.

2. Wprowadzenie ulgi w podatku PIT dla osób nabywających mieszkania na rynku pierwotnym lub budujących dom jednorodzinny na własnej działce
Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowej ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych, tzw. ulgi na zasiedlenie. Będzie ona dostępna dla osób, które nabyły mieszkanie na rynku pierwotnym lub wybudowały dom jednorodzinny. Od podatku będzie można odliczyć kwotę, której wysokość uzależniona jest od struktury demograficznej rodziny tworzonej przez podatnika. Preferowane będą rodziny z większą liczbą dzieci. Maksymalna wysokość odliczenia będzie również uzależniona od wysokości kosztów w budownictwie mieszkaniowym. Według aktualnych danych (na koniec IV kwartału 2019), w 2020 r. hipotetycznie od dochodu byłoby można odliczyć następujące kwoty:

  • Podatnik (singiel) – 4 597 zł,
  • Podatnik z 1 dzieckiem – 5 746,25 zł,
  • Podatnik z 2 dzieci – 6 895,50 zł,
  • Podatnik z 3 dzieci – 8 044,75 zł.
  • Małżeństwo bezdzietne – 9 194 zł,
  • Małżeństwo z 1 dzieckiem – 10 343,25 zł,
  • Małżeństwo z 2 dzieci – 11 492,50 zł,
  • Małżeństwo z 3 dzieci – 12 641,75 zł.

Ulga będzie dostępna dla osób w wieku do 35 lat (w przypadku małżeństw liczy się wiek młodszego małżonka) na nabycie pierwszego domu/mieszkania o określonych parametrach wielkościowych. Preferencje w tym zakresie będą wprowadzone dla rodzin z przynajmniej trojgiem dzieci.

Ulga łączy w sobie cele społeczne z celami gospodarczymi. Koncentracja środków publicznych na rynku pierwotnym ma na celu stymulację działalności firm budowlano-montażowych specjalizujących się w budowie budynków wielorodzinnych oraz jednorodzinnych. Są to najczęściej firmy należące do sektora małych i średnich przedsiębiorstw, działające w lokalnej skali z wykorzystaniem lokalnych surowców. W odróżnieniu od transakcji dokonywanych na rynku wtórnym, rynek pierwotny oraz budownictwo jednorodzinne przyczynia się do tworzenia PKB, wzrostu produkcji budowlano-montażowej oraz zatrudnienia w sektorze budowlanym.

Ze względu na charakter ulgi, która jest udzielana po zakupie mieszkania na rynku pierwotnym lub zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, jej efekt może się również uwidocznić na rynku materiałów i urządzeń związanych
z wykończeniem oraz wyposażeniem mieszkania lub domu.

Organ odpowiedzialny za opracowanie projektuMR
Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektuRobert Krzysztof Nowicki Podsekretarz Stanu
Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RMMR
Planowany termin przyjęcia projektu przez RMIII kwartał 2020 r.
Informacja o rezygnacji z prac nad projektem (z podaniem przyczyny)-

Opcje strony

do góry