Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów

Numer projektuZD3
Tytuł

Założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Rodzaj dokumentuzałożenia do projektów ustaw
Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie

Stosunki między nabywcą a deweloperem są regulowane przez obecnie obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)[1]. Ponad dwuletni okres jej obowiązywania wskazuje na konieczność wprowadzenia zmian w zakresie niektórych z przyjętych w niej rozwiązań, ewentualnie stosownego ich doprecyzowania.  
1. Zgodnie z ratio legis ustawy jej przepisy powinny znaleźć zastosowanie w każdym przypadku zawierania przez dewelopera z nabywcą umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Zatem również w przypadku umów zawieranych po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Skutkiem powstałych wątpliwości interpretacyjnych, związanych  z zakresem przedmiotowym ustawy, jest praktyka polegająca na stosowaniu jej przepisów wyłącznie do umów dotyczących lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych), co do których nie została wydana jeszcze decyzja o pozwoleniu na użytkowanie (nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy domu, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu). Zakres przedmiotowy ustawy nie może budzić wątpliwości i musi zostać określony w sposób precyzyjny. Z uwagi na to, konieczne jest podjęcie interwencji legislacyjnej w tym zakresie.
2. Obecny katalog środków ochrony wpłat nabywcy nie zapewnia mu ochrony na odpowiednim poziomie. Stosowany najczęściej w praktyce przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej nie zapewnia nabywcy skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Wypłata zdeponowanych środków z tego rodzaju rachunku następuje, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie, jednak przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co powoduje, iż ryzyko utraty przez nabywcę zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości, nie zostało wyeliminowane.
3. Stosowanie obecnie obowiązujących przepisów dotyczących prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP) oraz zasad wypłaty środków z tych rachunków sprawia trudności interpretacyjne. Ustawa nie określa przesłanek upoważniających bank do wypowiedzenia umowy o prowadzenie MRP. Ponadto przepisy ustawy nie precyzują zakresu uprawnień kontrolnych banku, co może powodować trudności w realizacji przez bank przedmiotowego obowiązku. Przepisy nie przesądzają również jednoznacznie, iż opłaty związane z prowadzeniem MRP nie mogą być pobierane ze środków nabywców zdeponowanych na tym rachunku.
4. Aktualnie dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę o prowadzenie MRP, na którym deponowane są środki wszystkich nabywców lokali mieszkalnych/domów jednorodzinnych wybudowanych w ramach tego przedsięwzięcia. W przypadku przedsięwzięć wieloetapowych (składających z się z wielu zadań inwestycyjnych) czas prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego może trwać do kilku lat, na przestrzeni których może dojść np. do upadłości dewelopera. Istnieje zatem, w szczególności w przypadku otwartego MRP, ryzyko utraty środków przez nabywców kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych. Dodatkowo brak jest korelacji z harmonogramem sporządzanym dla zadania inwestycyjnego, a tym samym trudności z rozliczeniem środków zdeponowanych na MRP.  
5. Obecnie wzór umowy deweloperskiej, stanowiący załącznik do prospektu informacyjnego, stanowi jednocześnie załącznik do zawieranej przed notariuszem konkretnej umowy między deweloperem a nabywcą. Powoduje to znaczne zwiększenie objętości umowy deweloperskiej (w zależności od konkretnego projektu od kilku do kilkudziesięciu stron), a tym samym obciążenie finansowe dla stron umowy.
6. Ustawa nie reguluje, funkcjonujących w obrocie rynkowym umów rezerwacyjnych[2]. Brak regulacji w tym zakresie może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy. Istnieje ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych, przy czym mogą to być środki w znacznej wysokości[3] . Deweloper nie ma obecnie obowiązku stosowania środków ochrony wpłat nabywcy w odniesieniu do tego rodzaju opłat. Na deweloperze nie ciążą również obowiązki przedkontraktowe w postaci obowiązkowego doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego, czego skutkiem może być wprowadzenie nabywcy w błąd co do przedsięwzięcia deweloperskiego, lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Na konieczność doregulowania tej kwestii wskazują m.in. przedstawiciele branż objętych niniejszą regulacją.   
7. Aktualnie deweloper ma obowiązek w prospekcie informacyjnym wskazać informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczące inwestycji planowanych w promieniu 1km od nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie. Brak sprecyzowanego katalogu dokumentów stanowiących źródło przedmiotowych informacji może uniemożliwiać deweloperowi prawidłową realizację tego obowiązku.
8. Obowiązujące rozwiązania dotyczące procedury odbioru przedmiotu umowy deweloperskiej w niedostateczny sposób chronią interesy nabywcy. Nabywca nie dysponuje bowiem narzędziem umożliwiającym mu skuteczne wyegzekwowanie od dewelopera niewadliwego towaru. Ustawa nie uprawnia nabywcy do odmowy odbioru przedmiotu umowy w przypadku, gdy posiada on wady istotne. Ustawa nie sankcjonuje nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru.
9. Ustawa nie przewiduje sankcji za niestosowanie przez dewelopera środków ochrony wpłat nabywcy, pomimo takiego obowiązku. Brak penalizacji tego rodzaju działań dewelopera może stanowić jedną z przyczyn niezrealizowania celu ustawy.

 

[1] Ustawa realizuje postulaty zgłoszone przez Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 2 sierpnia 2010 r. (sygn. S 3/10). TK wskazał na konieczność uregulowania kwestii dotyczących zawierania umowy deweloperskiej oraz ochrony środków wpłacanych przez nabywców na rzecz deweloperów. Obowiązujące wówczas przepisy nie zapewniały dostatecznej ochrony nabywcom mieszkań i domów z powodu braku odpowiednich regulacji dotyczących umowy deweloperskiej, zabezpieczenia środków finansowych nabywców w przypadku upadłości przedsiębiorcy. Tym samym TK zasygnalizował istnienie luki prawnej, powodującej niespójność systemu prawnego. Jednocześnie TK pośrednio, czego powinny dotyczyć stosowne regulacje, aby cel postanowienia został osiągnięty. Konieczne było zatem określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej, sposobu jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania. Niezbędne było ponadto wprowadzenie mechanizmów ochronnych dla nabywców mieszkań, w sytuacji gdy umowa zobowiązująca lub przedwstępna nie zostały zawarte w formie aktu notarialnego.

[2] W latach 2012-2013 umowy rezerwacyjne były stosowane przez ponad 47% deweloperów. Jednocześnie ok. 31% spośród tych, którzy stosowali umowy rezerwacyjne pobierało opłatę z tytułu rezerwacji, przy czym ponad 12%  z nich zatrzymywało w pełni (zadatek) lub częściowo kwotę wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, przy przypadku rezygnacji klienta, niespowodowanej odmową udzielenia kredytu na zakup mieszkania  (analizy własne UOKiK).

[3] Minimalna stwierdzona wysokość opłaty rezerwacyjnej zamyka się w przedziale od 300 zł do 3 000 zł. Wysokość maksymalna opłaty rezerwacyjnej kształtuje się następująco: od 5 000 zł do 20 000 zł albo od 5 % do 10 % wartości lokalu (analizy własne:  Raport Konsument na rynku deweloperskim, styczeń 2014 – przygotowany przez UOKiK)

 

Istota rozwiązań ujętych w projekcie

Najważniejsze rekomendowane rozwiązania:
1. precyzyjne określenie zakresu ustawy, tak aby wyeliminować wątpliwości, że ma ona zastosowanie do umów  zawieranych również w odniesieniu do lokali/domów posiadających pozwolenie na użytkowanie oraz rozszerzenie zakresu przedmiotowego o umowy, których przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych - wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych (np. kotłowni, trafostacji), pomieszczeń przeznaczonych na cele rekreacyjne lub udział w prawie własności nieruchomości gruntowych przeznaczonych np. na urządzenie dróg wewnętrznych;
2. zmiana katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez usunięcie otwartego MRP oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej;  
3. uregulowanie przesłanek wypowiedzenia przez bank od umowy o prowadzenie MRP;
4. doprecyzowanie przepisów dotyczących zasad uprawnień kontrolnych banku oraz zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera;
5. wyodrębnienie zadania inwestycyjnego i przypisanie do niego obowiązku prowadzenia MRP;
6. doprecyzowanie przepisów regulujących treść umowy deweloperskiej oraz kwestii załączników do tej umowy, poprzez przyjęcie, iż wzór umowy deweloperskiej, stanowiący załącznik do prospektu informacyjnego, nie stanowi jednocześnie załącznika do zawieranej przed notariuszem konkretnej umowy między deweloperem a nabywcą;
7. uregulowanie instytucji umowy rezerwacyjnej;
8. ustalenie zamkniętego katalogu dokumentów stanowiących źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości);
9. zmiana w zakresie sposobu przekazywania przez dewelopera prospektu informacyjnego poprzez wprowadzenie obowiązku przekazania prospektu bez zgłoszenia żądania przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy deweloperskiej; 
10. wprowadzenie dodatkowego załącznika do prospektu informacyjnego w postaci „szkicu terenu z zaznaczeniem budynku”;
11. wyposażenie nabywcy w prawo odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na jego istotne wady;
12. doprecyzowanie procedury odbioru wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie;
13. wprowadzenie sankcji za niezapewnienie przez dewelopera jednego z obowiązkowych środków ochrony. 
Zamierzonym efektem opisanej interwencji legislacyjnej będzie poprawa skuteczności i efektywności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz wzrost poziomu akceptacji ustawy po stronie przedsiębiorców.

Organ odpowiedzialny za opracowanie projektuUOKiK
Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektuMarek Niechciał Prezes UOKiK
Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RMUOKiK
Planowany termin przyjęcia projektu przez RMWYCOFANY
Informacja o rezygnacji z prac nad projektem (z podaniem przyczyny)

Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów na posiedzeniu w dniu 21 listopada 2017 r. zarekomendował likwidację otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz zlecił Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumentów skierowanie do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów zgłoszenia do Wykazu Prac Legislacyjnych uwzględniającego zaproponowaną koncepcję. Prace legislacyjne nad przedmiotową koncepcją będą kontynuowane w postaci projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (protokół ustaleń z dnia 13 grudnia, sygn. DAS.S.0210.2.37.2017).

Data modyfikacji : 07.03.2018
Rejestr zmian