Rejestr zmian

Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów

Powrót
Projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
Nazwa Data Stara wartość Nowa wartość

Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie

27.11.2018 13:00 -

Rozwiązania przewidziane w projekcie wpisują się w realizację założeń Programu Mieszkanie+, którego celem jest m.in. wspieranie i rozwijanie budownictwa mieszkaniowego na wynajem dla osób, których nie stać na nabycie własności mieszkania. Mieszkania przeznaczone na wynajem będą bowiem powstawały w wielu przypadkach na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego, ale do czasu przekazania praw do lokali na rzecz najemców beneficjentem przekształcenia ex lege stanie się inwestor. Z uwagi na założony przez ustawodawcę systemowy charakter przekształcenia praw na gruntach mieszkaniowych, beneficjentem przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r., zgodnie z ustawą przyjętą w dniu 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, staną się użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, a zatem nie tylko osoby fizyczne będące właścicielami domów jednorodzinnych i lokali w domach wielorodzinnych, ale również – niejako przy okazji – podmioty takie jak spółdzielnie mieszkaniowe, spółki Skarbu Państwa, przedsiębiorcy.
Statystycznie okres, w którym dochodzi do sprzedaży wszystkich lokali w budynkach wielolokalowych w nowych inwestycjach wynosi około 3 lat od momentu oddania budynku do użytkowania. Zatem inwestorzy budujący mieszkania na sprzedaż lub wynajem nie są docelowo zainteresowani uzyskaniem własności gruntu, gdyż przedmiotem ich działalności jest wybudowanie mieszkań w celu ich sprzedaży na rzez osób fizycznych, natomiast zobowiązania finansowe wynikające z przekształcenia mogłyby stanowić nadmierne obciążenia dla przedsiębiorców. W szczególności w sytuacji, gdy gospodarują na dużej powierzchni gruntu lub są właścicielem znaczącej części udziału w nieruchomości. W takich przypadkach bowiem oprócz opłaty przekształceniowej mogą być zobligowani do dopłaty do wartości rynkowej gruntu, o ile przekroczą limit dopuszczalnej pomocy de minimis. W nowelizacji zaproponowano zatem, aby dla nowych inwestycji przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu nastąpiło z chwilą przeniesienia praw do lokali na rzecz mieszkańców budynku, którzy zaspokajają potrzeby mieszkaniowe w tych lokalach.
Zaproponowane zmiany mają służyć wyważeniu interesów użytkowników wieczystych z kierunkami polityki mieszkaniowej państwa. Taka koncepcja wpisuje się w założenia ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., której zasadniczym celem jest w zapewnienie stabilności prawnej osobom zamieszkującym na gruntach publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste poprzez wzmocnienie prawa do gruntu pod budynkiem /lokalem mieszkalnym. Założona ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. systemowa likwidacja użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe będzie zatem  następowała stopniowo, co będzie korzystne dla rynku nieruchomości i stabilności prawnej inwestorów.
Ponadto w celu umożliwienia spółdzielniom mieszkaniowym, spółkom Skarbu Państwa i przedsiębiorcom realizowania inwestycji mieszkaniowych bez znaczącego, jednorazowego obciążania zobowiązaniami finansowymi z tytułu ustawowego przekształcenia praw użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, zaproponowano możliwość złożenia oświadczenia o wyborze sposobu płatności w formie opłaty rozłożonej w dłuższym okresie czasu.
Z uwagi na fakt, że w okresie vacatio legis ustawy zarysowały się wątpliwości organów wydających zaświadczenia i ustalających opłatę przekształceniową oraz sądów wieczysto-księgowych, co do interpretacji niektórych regulacji ustawy, pożądane jest doprecyzowanie niektórych przepisów, aby zapewnić jednolite stosowanie przepisów i sprawne ujawnianie przekształcenia w księgach wieczystych. W szczególności zaproponowano rozwiązanie dotyczące pojawiających się w ostatnim okresie informacji, że duże miasta nie zawsze będą miały możliwość sprawnego wydawania zaświadczeń o przekształceniu, co może spowolnić obrót lokalami mieszkalnymi po dniu 1 stycznia 2019 r..

 


 

Istota rozwiązań ujętych w projekcie

27.11.2018 13:00 -

W celu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem poprzez umożliwienie inwestorom realizowania inwestycji mieszkaniowych bez dodatkowego obciążania zobowiązaniami finansowymi z tytułu ustawowego przekształcenia praw, zaproponowano przepis umożliwiający przedsiębiorcom wybór systemu płatności za przekształcenie, tj. pomiędzy zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis lub zasadą opartą o płatność długoterminową. Zapewni to przedsiębiorcom możliwość dostosowania systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej, planów inwestycyjnych wobec nieruchomości podlegającej przekształceniu lub innych okoliczności, występujących w indywidualnej sprawie.
Ponadto dla nowych inwestycji zaproponowano „przesunięcie” momentu przekształcenia praw tak, aby beneficjentem przekształcenia były osoby fizyczne, które są właścicielami lokali lub domów, a nie inwestor, który jak wynika ze statystyk przenosi prawa do lokali/domów na ogół w okresie 3 lat od oddanie budynku do użytkowania. W ten sposób skutki systemowego przekształcenia praw użytkowania wieczystego będą miały łagodniejszy wpływ na sytuację i funkcjonowanie przedsiębiorców inwestujących w budownictwo mieszkaniowe.
W celu możliwie najszybszego ujawnienia praw w księgach wieczystych, aby ograniczyć okres niepewności co do obrotu lokalami lub gruntami, zaproponowano możliwość uzyskania zaświadczenia w krótszym terminie niż wynika to z zasad ogólnych. Organ będzie zobowiązany do wydania zaświadczenia w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, gdy wydanie takiego zaświadczenia będzie potrzebne dla właściciela lokalu do dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot lokal (np. sprzedaży, ustanowienia hipoteki), a ponadto dla dotychczasowego użytkownika wieczystego do ustanawiania odrębnej własności lokalu.
W celu zapewnienia jednolitej praktyki ujawniania praw własności w księgach wieczystych zaproponowano zmiany redakcyjne doprecyzowujące przepisy dotyczące ujawniania praw. W okresie vacatio legis do resortu sprawiedliwości docierały bowiem sygnały od sądów wieczystoksięgowych, że przepis ten może wywoływać wątpliwości interpretacyjne po stronie sądów ujawniających w księgach wieczystych przekształcenie użytkowania wieczystego we własność oraz roszczenia z tytułu rocznej opłaty przekształceniowej. Analogiczny charakter doprecyzowujący mają zmiany zaproponowane w art. 14, które dotyczą jednoznacznego określenia momentu udzielenia pomocy publicznej oraz w art. 21 ustawy, który ma charakter przepisu przejściowego i reguluje zasady odpłatności za przekształcenie w przypadkach, gdy trwają postępowania o aktualizację opłaty rocznej lub gdy nie była ustalona stawka opłaty. Doprecyzowanie tych regulacji pozwoli organom na sprawne przeprowadzenie procedury przekształcenia i ustalenie opłaty, a obywatelom i przedsiębiorcom zapewni pewność sytuacji prawnej.

Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu

27.11.2018 13:00 - MIiR

Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu

27.11.2018 13:00 - Artur Soboń Sekretarz Stanu

Rodzaj dokumentu

27.11.2018 13:00 - projekty ustaw

Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM

27.11.2018 13:00 - MIiR

Planowany termin przyjęcia projektu przez RM

27.11.2018 13:00 - IV kwartał 2018 r.

Typ dokumentu

27.11.2018 13:00 - D – pozostałe projekty

Tytuł projektu

27.11.2018 13:00 -


Projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów