Wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów

Numer projektuUD468
Tytuł


Projekt ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Rodzaj dokumentuprojekty ustaw
Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie

Rozwiązania przewidziane w projekcie wpisują się w realizację założeń Programu Mieszkanie+, którego celem jest m.in. wspieranie i rozwijanie budownictwa mieszkaniowego na wynajem dla osób, których nie stać na nabycie własności mieszkania. Mieszkania przeznaczone na wynajem będą bowiem powstawały w wielu przypadkach na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego, ale do czasu przekazania praw do lokali na rzecz najemców beneficjentem przekształcenia ex lege stanie się inwestor. Z uwagi na założony przez ustawodawcę systemowy charakter przekształcenia praw na gruntach mieszkaniowych, beneficjentem przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r., zgodnie z ustawą przyjętą w dniu 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, staną się użytkownicy wieczyści gruntów zabudowanych budynkami jednorodzinnymi i wielorodzinnymi, a zatem nie tylko osoby fizyczne będące właścicielami domów jednorodzinnych i lokali w domach wielorodzinnych, ale również – niejako przy okazji – podmioty takie jak spółdzielnie mieszkaniowe, spółki Skarbu Państwa, przedsiębiorcy.
Statystycznie okres, w którym dochodzi do sprzedaży wszystkich lokali w budynkach wielolokalowych w nowych inwestycjach wynosi około 3 lat od momentu oddania budynku do użytkowania. Zatem inwestorzy budujący mieszkania na sprzedaż lub wynajem nie są docelowo zainteresowani uzyskaniem własności gruntu, gdyż przedmiotem ich działalności jest wybudowanie mieszkań w celu ich sprzedaży na rzez osób fizycznych, natomiast zobowiązania finansowe wynikające z przekształcenia mogłyby stanowić nadmierne obciążenia dla przedsiębiorców. W szczególności w sytuacji, gdy gospodarują na dużej powierzchni gruntu lub są właścicielem znaczącej części udziału w nieruchomości. W takich przypadkach bowiem oprócz opłaty przekształceniowej mogą być zobligowani do dopłaty do wartości rynkowej gruntu, o ile przekroczą limit dopuszczalnej pomocy de minimis. W nowelizacji zaproponowano zatem, aby dla nowych inwestycji przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu nastąpiło z chwilą przeniesienia praw do lokali na rzecz mieszkańców budynku, którzy zaspokajają potrzeby mieszkaniowe w tych lokalach.
Zaproponowane zmiany mają służyć wyważeniu interesów użytkowników wieczystych z kierunkami polityki mieszkaniowej państwa. Taka koncepcja wpisuje się w założenia ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., której zasadniczym celem jest w zapewnienie stabilności prawnej osobom zamieszkującym na gruntach publicznych oddanych w użytkowanie wieczyste poprzez wzmocnienie prawa do gruntu pod budynkiem /lokalem mieszkalnym. Założona ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. systemowa likwidacja użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe będzie zatem  następowała stopniowo, co będzie korzystne dla rynku nieruchomości i stabilności prawnej inwestorów.
Ponadto w celu umożliwienia spółdzielniom mieszkaniowym, spółkom Skarbu Państwa i przedsiębiorcom realizowania inwestycji mieszkaniowych bez znaczącego, jednorazowego obciążania zobowiązaniami finansowymi z tytułu ustawowego przekształcenia praw użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, zaproponowano możliwość złożenia oświadczenia o wyborze sposobu płatności w formie opłaty rozłożonej w dłuższym okresie czasu.
Z uwagi na fakt, że w okresie vacatio legis ustawy zarysowały się wątpliwości organów wydających zaświadczenia i ustalających opłatę przekształceniową oraz sądów wieczysto-księgowych, co do interpretacji niektórych regulacji ustawy, pożądane jest doprecyzowanie niektórych przepisów, aby zapewnić jednolite stosowanie przepisów i sprawne ujawnianie przekształcenia w księgach wieczystych. W szczególności zaproponowano rozwiązanie dotyczące pojawiających się w ostatnim okresie informacji, że duże miasta nie zawsze będą miały możliwość sprawnego wydawania zaświadczeń o przekształceniu, co może spowolnić obrót lokalami mieszkalnymi po dniu 1 stycznia 2019 r..

 


 

Istota rozwiązań ujętych w projekcie

W celu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem poprzez umożliwienie inwestorom realizowania inwestycji mieszkaniowych bez dodatkowego obciążania zobowiązaniami finansowymi z tytułu ustawowego przekształcenia praw, zaproponowano przepis umożliwiający przedsiębiorcom wybór systemu płatności za przekształcenie, tj. pomiędzy zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis lub zasadą opartą o płatność długoterminową. Zapewni to przedsiębiorcom możliwość dostosowania systemu płatności do aktualnej kondycji finansowej, planów inwestycyjnych wobec nieruchomości podlegającej przekształceniu lub innych okoliczności, występujących w indywidualnej sprawie.
Ponadto dla nowych inwestycji zaproponowano „przesunięcie” momentu przekształcenia praw tak, aby beneficjentem przekształcenia były osoby fizyczne, które są właścicielami lokali lub domów, a nie inwestor, który jak wynika ze statystyk przenosi prawa do lokali/domów na ogół w okresie 3 lat od oddanie budynku do użytkowania. W ten sposób skutki systemowego przekształcenia praw użytkowania wieczystego będą miały łagodniejszy wpływ na sytuację i funkcjonowanie przedsiębiorców inwestujących w budownictwo mieszkaniowe.
W celu możliwie najszybszego ujawnienia praw w księgach wieczystych, aby ograniczyć okres niepewności co do obrotu lokalami lub gruntami, zaproponowano możliwość uzyskania zaświadczenia w krótszym terminie niż wynika to z zasad ogólnych. Organ będzie zobowiązany do wydania zaświadczenia w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, gdy wydanie takiego zaświadczenia będzie potrzebne dla właściciela lokalu do dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot lokal (np. sprzedaży, ustanowienia hipoteki), a ponadto dla dotychczasowego użytkownika wieczystego do ustanawiania odrębnej własności lokalu.
W celu zapewnienia jednolitej praktyki ujawniania praw własności w księgach wieczystych zaproponowano zmiany redakcyjne doprecyzowujące przepisy dotyczące ujawniania praw. W okresie vacatio legis do resortu sprawiedliwości docierały bowiem sygnały od sądów wieczystoksięgowych, że przepis ten może wywoływać wątpliwości interpretacyjne po stronie sądów ujawniających w księgach wieczystych przekształcenie użytkowania wieczystego we własność oraz roszczenia z tytułu rocznej opłaty przekształceniowej. Analogiczny charakter doprecyzowujący mają zmiany zaproponowane w art. 14, które dotyczą jednoznacznego określenia momentu udzielenia pomocy publicznej oraz w art. 21 ustawy, który ma charakter przepisu przejściowego i reguluje zasady odpłatności za przekształcenie w przypadkach, gdy trwają postępowania o aktualizację opłaty rocznej lub gdy nie była ustalona stawka opłaty. Doprecyzowanie tych regulacji pozwoli organom na sprawne przeprowadzenie procedury przekształcenia i ustalenie opłaty, a obywatelom i przedsiębiorcom zapewni pewność sytuacji prawnej.

Organ odpowiedzialny za opracowanie projektuMIiR
Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektuArtur Soboń Sekretarz Stanu
Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RMMIiR
Planowany termin przyjęcia projektu przez RMIV kwartał 2018 r.
Informacja o rezygnacji z prac nad projektem (z podaniem przyczyny)-